Heb je wel eens van DSCR of ICR gehoord? We merken bij startende beleggers dat deze twee termen niet bekend of onduidelijk zijn. In eerste instantie wordt vaak alleen aan de loan-to-value gedacht als het over een mogelijke financiering gaat, maar zeker net zo belangrijk zijn de betaalbaarheidsratio’s die de bank gebruikt.
De bank maakt namelijk tijdens je financieringsaanvraag twee berekeningen om het betaalbaarheidsrisico van jouw belegging te controleren. Hiermee wordt bedoeld dat de bank controleert of er voldoende huuropbrengst is om rente, aflossing en exploitatielasten te betalen. Ofwel, is jouw aanvraag geschikt om te financieren? Deze twee maatstaven zijn de: DSCR (Debt Service Coverage Ratio) en ICR (Interest Coverage Ratio). Uiteraard zijn dit niet de enige ratio’s waar rekening mee wordt gehouden wanneer je je vastgoed wilt financieren, maar toch vertellen we je er graag meer over in deze blog.
Vooral erg handig als je gaat starten met beleggen in vastgoed.
Welke varianten zijn er?
Van beide ratio’s zijn twee varianten, namelijk de bruto en de netto variant. Banken gebruiken verschillende varianten en verschillende ratio’s die nodig zijn om te mogen financieren. Het doel is echter hetzelfde: zorgen dat er meer dan voldoende huuropbrengsten zijn om de lasten te betalen.
Bij de netto variant van deze berekening wordt er rekening gehouden met de werkelijke exploitatielasten. Deze lasten worden voor het maken van deze berekening van de huuropbrengsten afgehaald. Hierdoor is er ook een lagere ratio nodig om de gewenste dekking te bereiken. Bij de meeste banken zie je dan ook een ICR van 1,25 en een DSCR van 1,05.
Bij de bruto variant worden de werkelijke exploitatielast buiten beschouwing gelaten. De bank neemt hierbij een fictieve exploitatielast op in de ratio, deze is meestal 20%. Dit vertaalt zich in hogere eisen voor de ratio’s waarbij de ICR meestal 1,50 dient te zijn en de DSCR 1,25.
*In onze voorbeelden gaan wij uit van de bruto DSCR/ICR.
Wat zegt de DSCR over jouw financieringsaanvraag?
DSCR is de afkorting voor Debt Service Coverage Ratio. Dit is de dekkingsgraad voor de betaalbaarheid van rente en aflossing. Oftewel, kan jij de exploitatielasten, maandelijkse rente en aflossingsverplichting betalen uit de huuropbrengst? Het is een maatstaf voor de ‘vrije cashflow’ die beschikbaar is om aan de lopende schuldverplichtingen te voldoen. De ‘vrije cashflow’ is het bedrag dat overblijft van de netto huur minus de rente, aflossing en exploitatielasten.
De berekening is als volgt: DSCR = netto huuropbrengst / rente en aflossing.
Het getal hoort 1 of groter te zijn, zodat de financiering verantwoord blijft, omdat het laat zien dat jij kan voldoen aan de rente en eventuele aflossingen tijdens de looptijd van de financiering. Onze ervaring is dat de meeste banken een bruto DSCR eisen van 1,25. De vrije cashflow moet dus 25% hoger zijn dan het bedrag van de financiële verplichtingen.
Wat zegt ICR over jouw financieringsaanvraag?
ICR is de afkorting voor Interest Coverage Ratio. Dit is de rentedekkingsverhouding. Het geeft weer in welke mate jij in staat bent om rente te betalen over de uitstaande schulden. Simpel gezegd geeft de uitkomst aan hoe vaak je de rente kunt betalen. Het gaat over de aangevraagde lening versus het geld dat binnenkomt qua huuropbrengsten. Met een ICR van bijvoorbeeld 2 zijn de opbrengsten van je belegging voldoende om twee keer de verschuldigde rente te betalen. Komt het getal onder de 1 uit? Dan geeft aan dat je de verschuldigde rente niet meer uit de kasstroom kan betalen en is het risico voor de bank te hoog.
De berekening is makkelijk te maken. Stel, je hebt € 1000,- aan huuropbrengst over en je betaalt € 500,- aan de bank aan rente. Dan is je ICR 2,0 (1000/ 500). Je kan dan met de opbrengsten 2 keer de rente aan de bank betalen.
Laat je adviseren
Ga je starten met beleggen in vastgoed? Of heb je vragen over deze twee berekeningen? Wij helpen je graag om je persoonlijke doelen en ambities in het vastgoed te realiseren. Uiteraard houd de gelverstrekker niet alleen rekening met deze twee termen die we nu in dit artikel hebben behandeld, maar er komt veel meer ter sprake. Maak een afspraak voor vrijblijvend advies en wij vertellen je er meer over.