Vastgoedbelegging en slechte energieprestatie: wat betekent dat voor jou?
De prijzen voor energie stijgen onrustbarend. Die rekeningen voor zowel particulieren als bedrijven zijn fors gestegen en dat heeft gevolgen. Niet alleen maatschappelijk, maar ook voor huurders en jij als belegger. Daardoor zijn er twee vragen essentieel als een woning of kantoorpand een slechte energieprestatie heeft: kan de huurder eisen dat zijn huurprijs verlaagd wordt of kan de verhuurder gedwongen worden om de energieprestatie te verbeteren? In dit artikel geven we antwoord op die vragen.
Wat is een energieprestatie?
Een energieprestatie vertelt je hoe energiezuinig de woning of het gebouw is. Is deze goed? Dan wordt er in verhouding weinig energie gebruikt. Het milieu wordt daardoor minder belast én de energiekosten zijn lager. Geen wonder dat de Rijksoverheid streeft naar duurzaamheid in woningen en gebouwen.
Woningen
De energieprestatie telt mee in het puntenaantal van een zelfstandige huurwoning. Een betere energieprestatie levert meer huurpunten op. Op de website van de Rijksoverheid lees je meer over de berekening van jouw vastgoedbelegging.
Een huurder van een oudere woning mag niet hetzelfde kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Wél kan hij bepaalde in de wet vastgestelde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder. Dit is op voorwaarde dat hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten die jij betaalt. De huurder kan geen verlanglijstje hebben van meerdere A4-tjes, want het gaat alleen om:
- Thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbelglas en vloerisolatie);
- Vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel. Deze cv-ketel moet een rendement hebben van minimaal 80%.
Stel. Je huurder vraagt om dubbelglas te plaatsen en jij weigert dit. Dan kan de huurder naar de rechter stappen. Hij bekijkt de belangen van de huurder en jou en maakt dan een afweging. Zo kan het zijn dat het verzoek wordt afgewezen als er in het Meerjarenonderhoudsplan staat dat er binnen een x aantal jaar nieuwe kozijnen met dubbelglas wordt geplaatst. Goed om te weten:
- De rechter kan jou niet dwingen om de werkzaamheden uit te voeren;
- De ontwikkeling rondom de stijgende energieprijzen zijn recent, waardoor er nog geen rechtspraak is hoe er wordt omgegaan met de belangenafweging.
Ander voorbeeld. Als een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed te verwarmen is, moet hij bewijs aanleveren. Er moet dus echt sprake zijn van objectieve gebreken en dat daardoor de woning niet goed warm te krijgen is. Een subjectieve beleving van de huurder is dus niet voldoende. Dit is om te voorkomen dat een huurder ‘ineens’ aan de bel trekt, terwijl hij nooit een klacht heeft ingediend.
Heeft jouw vastgoedbelegging energielabel E, F of G? Er is een motie aangenomen dat huurders met zo’n energielabel een huurverlaging kunnen krijgen. Minister de Jonge heeft namelijk laten weten dat hij woningen met deze slechte energieprestatie minder huurpunten gaat geven. Dat betekent dat de huurder huurkorting kan krijgen, maar dat is niet altijd het geval. Weet dus dat er geen verplichte strafkorting komt bij een slecht label. Het is nog afwachten hoe deze motie precies uitgewerkt gaat worden.
Kantoorpanden
Per 1 januari 2023 moeten kantoorpanden een energielabel A, B of C hebben. Met een kantoorpand wordt ‘een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan’ bedoeld.
Is er op bovengenoemde datum geen energielabel van minimaal niveau C? Schrik niet, dan is het verboden om dat kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen. Als dit toch gebeurt dan kan je bestuursrechtelijke sancties krijgen. Je kan:
- Een waarschuwing krijgen;
- Een last onder bestuursdwang opgelegd krijgen;
- Een last onder dwangsom krijgen, en mogelijk een bestuurlijke boete;
Het kan zelfs zo zijn dat het kantoorpand wordt gesloten.
En dan heb je nog de strafrechtelijke sancties. Je overtreedt namelijk de Wet Economische Delicten. Wie hier uiteindelijk voor opdraait, ligt aan de omstandigheden. Dit kunnen zowel de verhuurder, de huurder of beide partijen zijn. Hoe streng hierop gehandhaafd wordt, moet nog blijken.
En dan de vraag: wie moet er betalen? Om te voldoen aan deze eis, moeten er kosten gemaakt worden. Deze zijn voor rekening van de huurder of verhuurder. Als er geen aanvullende afspraken zijn gemaakt tussen deze twee partijen dan wordt er teruggevallen op de algemene bepalingen over de verdeling van de onderhouds-, herstel en vernieuwingskosten en de wet.
Onze tip is om zo snel mogelijk te inventariseren. Welke werkzaamheden moeten er worden uitgevoerd om minimaal label C te krijgen? Welke kosten horen daarbij? En wie betaalt dat?
Als de huurder niet akkoord gaat dan kan de verhuurder de huurder op grond van de huurovereenkomst en/of de wet verplichten zijn medewerking te verlenen. Is het andersom en weigert de verhuurder de nodige maatregelen te nemen om de energieprestatie te verbeteren? Dan kan de huurder van de verhuurder verlangen het gebrek te herstellen
Heb je vragen over de energieprestatie en het energielabel en/of wat dit betekent voor jouw vastgoedbelegging? Of wil je juist investeren in vastgoed en heb je advies nodig? Maak dan een afspraak met ons en we helpen je verder op weg.